Mallorca-Immobilie finanzieren, obwohl Ihr Haus in Deutschland noch nicht abbezahlt ist

Viele Eigentümer in Deutschland gehen davon aus, dass ihr Haus erst vollständig abbezahlt sein muss, bevor es für die Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca eine Rolle spielen kann. Das ist nicht so: Auch wenn noch ein Darlehen offen ist, kann eine Finanzierung möglich sein. Ob und in welcher Höhe, entscheidet die Bank.

Dieser Beitrag erklärt, worauf es dabei ankommt – und welche Vorstellungen sich in der Praxis oft als Irrtum herausstellen.

Die kurze Antwort

Ein laufendes Darlehen auf Ihrem Haus schließt den Weg über eine Bank in Deutschland nicht grundsätzlich aus. Es verändert aber die Ausgangslage: Die Bank betrachtet nicht nur Ihr Haus, sondern auch die Verpflichtungen und Rechte, die bereits darauf lasten. Eine verlässliche Antwort für Ihren Fall kann nur die Bank nach ihrer eigenen Prüfung geben.

Was den Spielraum beeinflusst

Die Bewertung Ihres Hauses durch die Bank

Banken legen bei einer Finanzierung in der Regel nicht den Preis zugrunde, den Sie bei einem Verkauf vielleicht erzielen würden, sondern einen vorsichtig ermittelten Wert. Für bestimmte Banken schreibt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vor, wie dieser sogenannte Beleihungswert zu ermitteln ist; andere Banken haben eigene, ähnlich vorsichtige Regeln.

Das offene Darlehen

Die Restschuld Ihres bestehenden Darlehens berücksichtigt die Bank bei ihrer Prüfung – sowohl als Belastung Ihres Hauses als auch als monatliche Verpflichtung, die Sie weiterhin tragen.

Eingetragene Grundschulden und ihr Rang

Für Ihr bestehendes Darlehen ist in aller Regel eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen (§ 1191 BGB). Kommt eine neue Grundschuld hinzu, bestimmt der Rang, welches Recht im Ernstfall zuerst bedient wird (§ 879 BGB). Eine neue Grundschuld steht häufig im Rang nach der bestehenden. Ob und unter welchen Bedingungen die Bank das akzeptiert – oder ob eine andere Lösung in Frage kommt –, klärt die Bank mit Ihnen.

Ihre finanzielle Situation

Banken müssen vor einem Verbraucherdarlehen Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a BGB). Dabei geht es vor allem um die Frage, ob Sie das bestehende und das neue Darlehen gemeinsam dauerhaft tragen können – mit Ihrem Einkommen, Ihren übrigen Verpflichtungen und den laufenden Kosten beider Häuser.

Die Regeln der Bank

Jede Bank hat eigene Beleihungs- und Kreditrichtlinien. Sie bestimmen, welche Sicherheiten sie akzeptiert, wie weit sie eine Immobilie beleiht und welche Unterlagen sie benötigt.

Drei Beispiele zur Einordnung

Die folgenden Situationen sind frei erfunden und dienen nur der Veranschaulichung. Sie enthalten bewusst keine Beträge und sagen nichts darüber aus, ob eine Bank finanzieren würde.

• Haus vor einigen Jahren gekauft, Darlehen läuft noch lange: Die Bank wird besonders genau prüfen, welcher Spielraum neben der bestehenden Belastung bleibt und ob beide Raten gemeinsam tragbar sind.
• Darlehen fast zurückgezahlt: Die Restschuld ist gering, die Grundschuld aber noch in voller Höhe eingetragen. Die Bank klärt anhand des Grundbuchauszugs und der Unterlagen der bisherigen Bank, wie sie damit umgeht.
• Darlehen vollständig zurückgezahlt, Grundschuld nicht gelöscht: Eine Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Wie die Bank damit verfährt, ist Teil ihrer Prüfung.

Häufige Irrtümer

• „Wert minus Restschuld ist mein möglicher Kredit.“ Nein. Die Bank arbeitet mit einem vorsichtigen eigenen Wert, ihren Beleihungsregeln und Ihrer finanziellen Situation.
• „Ein laufender Kredit schließt mich aus.“ Nein. Er wird berücksichtigt, schließt den Weg aber nicht grundsätzlich aus.
• „Abbezahlt heißt: Die Grundschuld ist weg.“ Nicht unbedingt. Sie bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird.
• „Mit einem Haus in Deutschland ist die Finanzierung sicher.“ Nein. Das Haus ist eine Voraussetzung für die Kontaktaufnahme über Marschall.es, keine Zusage.

Was Sie die Bank fragen können

• Wie bewerten Sie mein Haus, und welche Unterlagen benötigen Sie dafür?
• Wie berücksichtigen Sie mein bestehendes Darlehen und die eingetragenen Grundschulden?
• Welche Lösungen kommen in meiner Situation grundsätzlich in Frage, und was bedeuten sie für mein bestehendes Darlehen?
• Welche Kosten entstehen für Bewertung, Grundschuld und Notar?
• Wie lange dauert Ihre Prüfung voraussichtlich?

Prüfen Sie außerdem Ihren bestehenden Darlehensvertrag: Er kann Regelungen zu weiteren Belastungen Ihres Hauses enthalten. Eine Übersicht typischer Unterlagen finden Sie in der Checkliste; wie ein Haus allgemein als Sicherheit dienen kann, erklärt der Beitrag Haus in Deutschland als Sicherheit. Wenn Sie selbstständig sind, lesen Sie auch, welche Unterlagen bei Selbstständigen üblich sind.

Wie der Kontakt zur Partnerbank zustande kommt

Ich bin ausschließlich als Tippgeberin tätig und beurteile weder Ihr Haus noch Ihre Finanzierung. Nach Ihrer Anfrage erkläre ich Ihnen den Ablauf. Erst mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung gebe ich Ihre Kontaktdaten an die Partnerbank weiter; anschließend wenden Sie sich direkt an die Bank, die berät, prüft und entscheidet. Den Ablauf im Überblick zeigt die Seite Immobilienfinanzierung auf Mallorca.